Por que o imóvel de leilão é barato?

NO LEILÃO JUDICIAL

Os imóveis objeto de leilões judiciais destinam-se a pagar dívidas do proprietário, sejam elas trabalhistas, fiscais, indenizatórias, condominiais, entre outras.

Há casos também da alienação judicial quando não há solução ente as partes sobre a venda do imóvel. Isso ocorre muito na dissolução de condomínio seja ela entre herdeiros ou entre casais que se divorciam.

Antes de enviar para leilão, a mando do juiz, é feita avaliação do imóvel por perito qualificado. Então o juiz determina o preço mínimo para venda do bem e as condições de pagamento.

Só então esses dados são enviados ao leiloeiro para que providencie o edital que conterá os datas do primeiro pregão e segundo pregão

No primeiro pregão o bem somente poderá ser arrematado pelo preço avaliação

Se não vouver lances. então no segundo pregão poderá ser ofertado lance a partir do mínimo estabelecido pelo juiz.

Muitas vezes corresponde a 60% (sessenta por cento) do valor da avaliação.

NO LEILÃO EXTRAJUDICIAL

O leilão extrajudicial normalmente ocorre quando empresas ou bancos enviam imóveis retomados diretamente para que o leiloeiro realize a venda.

Bradesco, Santander e Caixa utilizam muito esse sistema. Várias construtoras também realizam a venda de ultimas unidades em estoque.

Neste caso o valor mínimo é fixado pela empresa.

Muitos bancos tem ofertados pelo valor correspondente à divida não paga da hipoteca sobre o imóvel.

Neste casos as dívidas com IPTU, condomínio e eventualmente água/esgoto serão por conta do arrematante.

Em ambos os casos é importante verificar também se está ocupado. A despesa de desocupação, processo judicial, advogados, etc, correrá por conta do arrematante.

Importante sempre ler as condições previstas no edital, verificar se o imóvel está ocupado, demais despesas incidentes, verificar na matrícula a existência de outras penhoras que recaiam sobre o imóvel.

Dicas e cuidados antes de arrematar

Compre com cautela. Não é porque os descontos do item leiloado são atraentes que o negócio deve ser feito sem responsabilidade. É preciso estar disposto a encarar alguns riscos e tomar alguns cuidados para que o barato não saia caro.

Confira algumas dicas para arrematar um imóvel em leilão sem sair no prejuízo:

1 – Não tenha pressa

O maior risco de um leilão é o tempo que pode demorar para o contemplado entrar no imóvel. Isso porque muitos imóveis que vão a leilão ainda não foram desocupados pelos seus antigos donos. Ao arrematar, o novo proprietário ganha uma carta de arrematação para solicitar a desocupação, que pode necessitar de intervenção judicial e demorar anos. Por isso, participar de um leilão só é indicado para quem pode e tem paciência para esperar.

2 – Prefira imóveis desocupados

Vale lembrar que, se for preciso entrar com uma ação para despejar o morador, terá um custo adicional. O banco pode preferir repassar esse processo de desocupação da unidade ao novo proprietário e, assim, evitar despesas com taxas de condomínio em atraso e a própria ação judicial. A partir da venda da propriedade, taxas de condomínio e impostos em atraso são de responsabilidade do comprador. Além disso, se o imóvel estiver ocupado, é provável que adquirente não possa visitá-lo antes de fechar o negócio. Por isso, é melhor arrematar um apartamento que já foi desocupado.

3 – Leia o edital com atenção

No edital estão as principais informações sobre o imóvel a ser leiloado: a data do leilão, o valor mínimo de venda, o estado de conservação, quem é o vendedor e de quem são as responsabilidades por cada um dos custos excedentes, como impostos e taxas de condomínio.

4 – Visite o imóvel com antecedência

Verifique se é necessário entrar em contato com o leiloeiro e fazer um cadastro antes da visita. Faça uma inspeção minuciosa, se possível com a presença de técnicos especializados, já que o comprador não poderá devolvê-lo sob a alegação de problemas não-aparentes. No caso de muitos dos imóveis leiloados, o morador se recusa a abrir a porta e permitir a visitação dos interessados. Só é possível conversar com funcionários do condomínio ou vizinhos e tentar apurar as condições de uso. Mas, ao definir o lance, saiba que existe o risco de o interior do bem se encontrar em um estado pior do que o esperado. Considere a possibilidade de ter de investir na reforma e seja bastante conservador ao definir o lance justo pelo bem.

5 – Avalie a melhor forma de pagamento

O edital do leilão estabelece as regras de pagamento. Fique atento a todas as normas. Alguns leilões não permitem, por exemplo, a utilização do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) no pagamento da moradia arrematada. Também é necessário pagar ao leiloeiro uma comissão adicional de 5% do valor do lance no ato da arrematação. Por outro lado, muitas vezes é possível obter descontos de até 10% se o pagamento for feito à vista. Em geral, é necessário arcar com um sinal correspondente a 30% do valor do imóvel e o saldo devedor pode ser dividido em diversas parcelas. Alguns leiloeiros permitem o financiamento da dívida, mas é necessário contratar o empréstimo com antecedência.

6 – Defina um lance máximo

Não vá ao leilão com a expectativa de comprar um bom imóvel pelo lance mínimo. Quanto melhor a localização e o estado de conservação dele, maior é a chance de que vários interessados se apresentem. De certa forma, o leiloeiro estimula uma disputa acirrada. Em um leilão viva-voz, o interessado apenas levanta a mão e cabe ao leiloeiro dizer o valor do lance. Quando há muitos interessados, o leiloeiro pode elevar o lance em R$ 5 mil a cada vez que alguém levantar a mão, por exemplo. Quando percebe que a disputa começa a ficar morna, o leiloeiro passa a aumentar os lances de R$ 500 em R$ 500, evitando que a disputa se encerre rapidamente. É importante não se deixar enganar com as técnicas do anunciante e definir um valor máximo de arrematação – que não seja de maneira nenhuma ultrapassado.

7 – Tenha assessoria jurídica

Um imóvel pode ir a leilão por atraso no pagamento do financiamento, quando ele vira propriedade do banco ou por via judicial, com ações movidas por falta de pagamento de mensalidades de condomínio ou Imposto Predial e Território Urbano (IPTU). É importante consultar um advogado que ajude a levantar as dívidas do atual morador. O comprador pode ter que arcar com débitos deixados por ele. O profissional também pode verificar se há ações judiciais contra a execução do leilão. Nem sempre os bancos esperam o julgamento final dessas ações para colocar o apartamento em leilão extrajudicial. Se o proprietário não foi informado sobre o leilão, ele pode entrar com uma ação para anular o negócio, mesmo que ele já tenha sido arrematado.

8 – Faça pesquisa de preços

É importante pesquisar o valor de mercado do imóvel para avaliar se o desconto oferecido no leilão compensa o risco de ter que arcar com custos de Justiça e de reforma. Além disso, também é essencial definir um lance máximo, para que você não contraia uma dívida maior do que você pode. Se você desistir de arrematar porque não tem dinheiro para a compra, pode ser punido com multa.

9 – Registre o imóvel após a arrematação

Muitos imóveis leiloados possuem outras penhoras – inclusive essa informação deve constar do edital. Para que o bem comprado não seja arrematado em outro leilão, é necessário comunicar a aquisição ao cartório o mais rápido possível. A venda fica registrada na matrícula do imóvel.